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    把房產給獨生兒女，新規實行后如何“省錢”？有一項規定需要注意
    		
        
    


      
    
	  

      
    
        
     
           
    【我愛家園網】 來源：騰訊網
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               發布時間：2019-10-02 
    		
        
    
      
    
      
    



        
     
          

房子，已經成為每家每戶最大的財富。
    

    
擱在原來，物質匱乏的時候，吃飽穿暖尚且是個問題，手里能有點現金，家里多幾個大件的家電，就算是一家人最珍貴的東西了。
    

    
可是，這20年來，伴隨著樓市的高速膨脹，我們的戶均套數已經達到了1.1套。
    

    
中金公司此前發布的報告稱，按城鎮住房2.74億套（不含集體戶）來計算，對應存量面積261億平方米，家庭戶均擁有住房達1.13套。
    

    
不管是人均1.1套以上的住房，還是17億平米的銷售面積，短短二三十年的功夫，能讓大部分人“居者有其屋”，堪稱是一個奇跡。
    

    
一個家庭最重要的財產，如何傳承，是每位父母都操心的問題，房子是自己的名，眼看著年齡漸長，想把房子給孩子，又不了解具體該怎樣去做。
    

    
更重要的是，很多家庭都是“四二一”結構，這也就意味著，現在的獨生兒女，以后要撐起兩對父母，八個老人的大家庭，可以說“重任在肩”。
    

    
那么，把房產過戶給獨生兒女，如何“省錢”？趁“在世”清醒的時候辦，還是“離世”了順其自然？新規實行后，有一項規定要注意。
    

    

    
什么新規？
    

    
今年6月份，財政部、稅務總局聯合發布了《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》，涉及了房產繼承、贈與如何收稅的問題。
    

    
具體而言，這份公告將一部分原來按“其他所得”征稅的項目，調整為按照“偶然所得”項目征稅，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，是“偶然所得”，繳納20%稅率，從9月1日起實施。
    

    
簡單點說：繼承房產，或者父母將房產送給子女，子女不需要繳納個人所得稅，從上個月就開始實行了。
    

    
不難發現，這個新規最主要的變化，是征稅“項目名稱”這一項規定。
    

    
必須要強調一點：名字變了，稅率卻沒有變，按照原來的規定，繼承、贈與房產也是不收個稅的，如今的“新規”，是對原來執行規定的“重申”，這一點尤為值得注意。
    

    
為什么要注意一項“變化了名稱，卻沒有變化稅率和征收方式”的規定呢？
    

    
答案很簡單：個人所得稅，是房產過戶子女的關鍵因素。
    

    
一般來說，房產過戶給子女，有三種方式：二手房買賣、繼承、無償贈與，這三種方式，哪一種才最“省錢”，關鍵就看個人所得稅。
    

    
第一種，二手房買賣。
    

    
買賣的方式大家都懂，父母跟孩子一塊去二手房交易場所，像真正的買家和賣家一樣，按正常流程走就可以了，帶上身份證、戶口簿、結婚證、房產證到房管局辦理轉移登記，需要交契稅1%(首次購買90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房)，另有交易手續費、登記費、抵押登記費(如有貸款)、配圖費等。
    

    
有的人接受不了這點，把房子賣給自己的孩子，總覺得有點別扭，其實不然，買賣房產的學問也很大，方式用對了能省不少錢。
    

    
假如房屋已經滿兩年，不管是不是名下唯一的住房，增值稅就能免掉，但契稅、個人所得稅還要繳納。
    

    
假如房屋是滿五年且家庭唯一住房，父母把房子賣給孩子，個稅和增值稅都能免掉，只交契稅即可。
    

    
第二種，房屋繼承。
    

    

    
繼承是很多老年人偏愛的方式，過好自己這一生就足夠，房子讓兒女自動繼承，順水推舟，還不用費心，聽起來似乎很合適。
    

    
單從費用角度來看，這種方式花費最小，只需要交繼承的公證費用。這個費用根據地方不同有所差異，一般來說都很便宜。而且，不管是契稅、個稅還是增值稅，都不用交。
    

    
但是，繼承房產，要么是生前立下遺囑，要么是去世后子女自動繼承。
    

    
坦白說，采取這種方法的家庭并不多，原因很簡單，當父母在世的時候，不能采取繼承過戶的方式。
    

    
人們都不喜歡這種“非確定性”，遺囑是立了，房子產權還在自己這，終歸心里不踏實，等離世后再讓子女繼承，不由得又有點不放心。
    

    
如果是獨生子女的家庭那還好，趕上一家好幾個兄弟姐妹，等爹媽都離世后再進行產權過戶，會涉及到大量的復雜問題和流程，各類證明、文件、資料，產權上稍有爭議，就是麻煩，對父母來說，屬于不可控因素。
    

    
第三種，房屋贈與。
    

    
贈與房子，也是一種人們耳熟能詳的過戶方式，理論上來說，不光能送給子女，還能送給兄弟姐妹甚至是朋友，只是稅費有些許差異。
    

    
雙方需要先到公證處做贈與公證，再帶公證書和房產證到房管局辦轉移登記。大概費用有：費用：公證費（一般是評估價的千分之三），契稅3%（全額征收），交易手續費（按平方計價），登記工本費。
    

    
說到這里，大家應該能看出來了，通過贈與的方式給子女房子，重要的是這個“房產評估價”，更重要的是，贈與房子雖然不用交個稅和增值稅，契稅卻少不了，按照3%的稅率計算，再加上動輒高達2%的評估費用，成本可能會高達房產價值的5%，還要加上公證、來回奔波的麻煩。
    

    

    
回到上文的問題，這幾種方式中，新規下要注意個人所得稅的區別。
    

    
無論是繼承還是贈與，雖然花費很少，但是，一旦孩子以后要賣掉這套房，且房子不是“滿五唯一”，就會繳納20%的個人所得稅。
    

    
別小看個人所得稅，根據規定，贈與或繼承房屋再次出售的，要按（再次轉讓的收入－受贈時產生的費用支出－再次轉讓時產生的其他稅費－其他合理的費用支出）*20%計算應交稅額。
    

    
關鍵就在于這個“再次轉讓的收入”，因為子女接受贈與時的成本為0，相當于要足額計算房屋差價，20%的稅率，動輒就是幾萬乃至十幾萬的費用。
    

    
筆者為大家總結了幾點。
    

    
第一，最好“在世”時就辦了，比“離世”時辦更省心，除非身體條件特別差，或者有其他難以言明的家庭原因，繼承最好不要選。不說過世后產權過戶出問題，萬一以后有遺產稅，也需要考慮。
    

    
第二，假如孩子以后還要把這套房子給賣了，用“買賣”的方式更省錢，滿兩年就能免增值稅，雖然也要交個稅，但比起繼承和贈與后再轉賣的方式，能省下來不少錢。
    

    
第三，假如是滿五唯一的房子，給獨生兒女之后，他們鐵定不會把這套房給賣了，選“贈與”準沒錯。
    




                
    

    
                                    
 





                                    
                                
    
                
    


	    		
        
    


        
        
     
          

 



    
  
    
	  
    

     

    
  
    
    
	
	
	

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